ת"א 27000-04-11 נפתלי נ' עיריית תל-אביב

בפני תביעה להצהרה על ביטול שמאות שערך 'שמאי מכריע' שמונה לפי הסכם בין הצדדים, וזאת על רקע טענות לניגוד עניינים בו היה מצוי השמאי המכריע.

לטענת התובע, בעת עריכת השומה המכרעת היה השמאי חבר ועדת ערר של הנתבעת ואף העניק לה שירותי שמאות, וזאת בלא שיגלה זאת מראש לצדדים. נוכח מידע זה עותר התובע לביטול השומה ופסילת השמאי המכריע, אף שעתירתו לכך הוגשה למעלה מ- 3 שנים לאחר שניתנה השומה המכרעת. הנתבעת מצידה, טוענת שיש לדחות התביעה כבר עקב השיהוי בהגשתה, אך גם לגופה שכן אין בעובדות כדי לבסס את הטענה לניגוד עניינים מצד השמאי המכריע. המחלוקת בדבר אותן נסיבות שמצדיקות העברת 'שמאי מכריע' מתפקידו עומדות בליבת המחלוקות נשוא תביעה זו.

מחלוקת נוספת שנתגלעה בין הצדדים ועומדת להכרעה מתייחסת להסכמה חוזית שלפיה תישקל האפשרות לתשלום 'פיצוי נוסף' לתובע מעבר למה שיקבע השמאי המכריע. לטענת התובע, הנתבעת לא קיימה התחייבותה לפסיקת 'פיצוי נוסף' בעוד לטענת הנתבעת הטענה נבחנה כדבעי ונדחה שכן הנסיבות אינן מצדיקות 'פיצוי נוסף'.

העובדות הרלוונטיות

1. התובע, נסים נפתלי, החזיק כדייר מוגן והפעיל קיוסק במתחם הידוע כמתחם השוק הסיטונאי בתל-אביב, ואשר לפי רישומי הנתבעת כלל שני מתחמים שאוחדו, האחד כונה "קיוסק מס' 7" והשני כונה "קיוסק מס' 4" (הקיוסק בשלמותו יכונה להלן: "הנכס"). הנתבעת היא הבעלים של הנכס והשכירה אותו עוד בשנות ה- 60 של המאה הקודמת.
2. הנתבעת יזמה תכנית להעברת פעילותו של השוק הסיטונאי למקום אחר, כך שניתן יהיה לקדם פרויקט בנייה בשטח. על רקע יוזמה זו, הודיעה הנתבעת ביום 12.10.05 על הכוונה להפסיק את פעילות השוק הסיטונאי ביום 28.2.06, מועד שלאחר מכן נדחה ליום 18.5.06.
3. בין התובע לבין הנתבעת נוהל משא ומתן במטרה להסדיר את החזרת החזקה בנכס לנתבעת כנגד תשלום פיצויי "דמי מפתח" לתובע. משא ומתן זה הבשיל לכדי הסכם אשר נכרת בין הצדדים ביום 29.6.06 (להלן: "ההסכם") וקבל תוקף של פסק דין ביום 29.11.06.
4. בהסכם נקבע כי התובע יפנה את הנכס וימסור את החזקה בו לנתבעת וכנגד זאת ישולמו לו "דמי מפתח", אשר יקבעו על פי הערכת שמאי. עוד נקבע בהסכם שכל צד ימנה שמאי מטעמו לקבוע את שווי דמי המפתח למועד חתימת ההסכם, ובאם השמאים שימנו הצדדים לא יצליחו להגיע להסכמה ימונה שמאי מכריע "אשר שמאותו תהיה סופית ומכרעת".
5. התובע הציג את השמאות שערך מטעמו השמאי אהרון בוץ ולפיה דמי המפתח המגיעים לתובע עומדים על סך השווה ל- 448,000$, על פי שער של 4.671 ₪, ללא מע"מ, ובתוספת פיצוי על פגיעה במוניטין. הנתבעת מצידה הציגה שמאות שערך עבורה ביום 29.10.06 השמאי אלי ליפה, לפיה דמי המפתח המגיעים לתובע הינם בסך השווה ל- 26,500$ בלבד.
6. ביום 31.10.06 העבירה הנתבעת במכתב לב"כ התובע, עו"ד אורלי רדיאנו, רשימה של 28 שמאי מקרקעין ובקשה מהתובע לבחור 3 שמאי מקרקעין מרשימה זו, כך שהנתבעת תבחר 1 מהשלושה הללו כשמאי מכריע. התובע פעל לפי הנחיות אלו והשמאי מטעמו, השמאי אהרון בוץ, הודיע לנתבעת על זהות 3 שמאים מהרשימה. אחד מאותם 3 שמאים היה השמאי מישל אשור. במכתב תשובה מיום 28.11.06 הודיעה הנתבעת על הסכמתה למינוי השמאי מישל אשור כשמאי מכריע (להלן: "השמאי המכריע").
7. הצדדים פנו לשמאי המכריע ובתגובה, במכתב מיום 4.12.06, הודיע השמאי המכריע לצדדים מהו השכר אשר הוא מבקש עבור עריכת השמאות. עוד הודיע השמאי המכריע במכתבו זה כי בין השנים 1999- 2001 התמחה במשרדו של השמאי מטעם התובע, השמאי אהרון בוץ, וכי במהלך התקופה הסמוכה לאחר ההתמחות הועסק כשכיר במשרד זה. השמאי המכריע ביקש לדעת אם מי מהצדדים מסתייג מהמינוי נוכח קשרים אלו ובהיעדר הסתייגות שכזו החל בעריכת השמאות.
8. עריכת שמאות השמאי המכריע ארכה כשנה וביום ביום 8.1.08 התקבלה חוות דעתו ולפיה דמי המפתח הראויים המגיעים לתובע בגין פינוי הנכס עומדים על 88,500$ (להלן: "השומה המכרעת"). התובע התקשה לקבל את ההערכה בשומה המכרעת וסבר שאיננה מתיישבת עם רמת המחירים המקובלת במתחם השוק הסיטונאי. התובע אף לא השלים עם העובדה שמנהל אגף הנכסים בנתבעת לא פסק לזכותו פיצויים נוספים. התובע סירב לפיכך לקבל את השומה המכרעת וסירב לקבל את הפיצוי שנקבע במסגרתה.
9. ביום 10.9.09 שלחה הנתבעת לתובע המחאה בסך של 383,319 ₪ על בסיס תחשיב שערכה לפי ההסכם והשומה המכרעת, ברם התובע סירב לקבל את ההמחאה ולמעשה לא קבל כל תמורה עבור הנכס אותו פינה.
10. ביום 26.5.10 פנה התובע בכתב לשמאי המכריע, הודיע לו כי "בימים אלו" נודע לתובע כי השמאי המכריע חבר בוועדות ערר לענייני ארנונה של הנתבעת, ובקש ממנו נוכח זאת להודיע על ביטול השמאות המכרעת. במכתב מיום 7.6.10 הודיע השמאי המכריע כי אינו מוצא כל ניגוד עניינים במצב אשר תיאר התובע. כשנה לאחר מכן, ביום 1.5.11, הוגשה תביעה זו.
11. לטענת התובע, יש לבטל את השומה המכרעת שכן השמאי המכריע היה במצוי במצב של ניגוד עניינים בעת שערך את השומה, וכן יש להורות על מינוי שמאי חלופי לפי ההסכם ועוד להורות לנתבעת להוסיף פיצוי נוסף על השומה שתיעשה, בגין השטחים הנוספים בהם החזיק.
12. לטענת הנתבעת, התביעה חסרת בסיס על כל ראשיה והוגשה בחוסר תום לב.
13. התביעה הוגשה ביום 1.5.11, וביום 11.7.12 הגיש התובע כתב תביעה מתוקן, שלאחריו הוגש גם כתב הגנה מתוקן.
14. התובע תמך את גרסתו בתצהירו ובתצהיר בנו, מר משה נפתלי (להלן: "משה"), שעבד עם אביו בקיוסק שהופעל בנכס וליווה אותו במהלך המשא ומתן לחתימת ההסכם והליכי השמאות.